相続と不動産売却の基礎知識 売却の流れや早期売却のメリット・注意点など

不動産の相続や売却は一生に何度も経験することではなく、いざ相続が発生した状況で慌ててしまう方も多いです。いざというときに落ち着いて対処するためにも、基礎知識を押さえておきましょう。

こちらでは、相続不動産を売却する際の基本的な流れや早期売却のメリット、売却する際の注意点など、相続と不動産売却に関する基礎知識をご紹介します。

相続した不動産を売却するまでの流れ

土地や戸建てなど、相続した不動産を売却するまでの基本的な流れは以下のとおりです。

1．遺言書の有無を確認する

被相続人が亡くなり相続が発生したら、まず遺言書の有無を確認します。

2．相続する財産・相続人を確認する

相続する全ての財産と、誰が相続人かを確認します。

3．遺産分割協議を行う

遺言書がない場合は遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するかを決めます。

4．相続登記で不動産の名義変更を行う

不動産を相続する人が決まったら、不動産の名義を相続人に変更する「相続登記」を行います。

5．相続税を申告・納税する

相続した財産の総額が基礎控除額を超えた場合は、相続税の申告・納税が必要です。

6．不動産を売却する

相続した不動産を売却します。不動産売却は、不動産会社に仲介または買取を依頼するのが一般的です。

7．確定申告を行う

不動産売却で譲渡所得があった場合は、売却した翌年に確定申告を行って納税します。

相続不動産の売却をお考えの方必見！遺産相続に関する各手続きの期限

遺産相続とは亡くなった方（被相続人）の財産を引き継ぐことです。戸建てや土地など遺産相続の権利は、民法（第822条）の条文には「相続は死亡によって開始する」とあり、相続の手続きには期限が定められています。

相続発生後に行うべき手続きや期限は以下のとおりです。なお、法律で定められていないが、期限内に行ったほうがよい手続きも含まれます。

遺産相続の手続きや不動産売却・買取に関するご相談は、秦野市 空き家・土地・戸建て売却相談窓口までお問い合わせください。

相続した不動産の売却にかかる税金

相続した土地や戸建てを売却する際には、税金がかかります。相続不動産の売却時にかかる主な税金について見ていきましょう。

印紙税

不動産売買契約書の作成時にかかる税金です。売買契約書に記載された売却価格に応じて税額が決まります。売主と買主の間で売買契約書を交わす際に、必要額の収入印紙を書類に貼り付けて納付します。金額は一般的に、数千円～数万円程度で収まることがほとんどです。

譲渡所得税（所得税・住民税）

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、その金額に応じて所得税と住民税が課せられます。この所得税と住民税を合わせて「譲渡所得税」とも呼びます。

譲渡所得の金額は、土地・建物の売却価格から取得費（不動産の取得にかかった費用）と譲渡費用（売却にかかった費用）を差し引いて計算します。この計算で譲渡所得が0円の場合、譲渡所得税はかかりません。

相続した不動産を遺産分割する方法

土地や戸建てなど相続した遺産は、法定相続分に従って分割されるのが基本です。法定相続分の割合以外での遺産分割方法は、相続人全員で話し合って決めます。この遺産分割方法には大きく分けて、「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」があります。

現物分割

現物分割は、相続人が不動産を実際の物理的な形で分割する方法です。具体的には、土地や建物を相続人間で分け合い、それぞれが所有権を持つ形となります。この方法では、不動産の一部を誰かに譲渡する必要はありません。相続人の希望や意向によって物件を分割することができます。また、現物分割による譲渡はなかったものとして取り扱うため、所得税の確定申告は不要です。

代償分割

相続人一人が不動産を相続する場合に適用されます。一定の金額や不動産の価値を基準に、ほかの相続人に代償を支払うことで清算する方法です。

換価分割

換価分割は、不動産を売却してその代金を相続人間で分ける方法です。不動産を共有することなく、相続人が現金で分割を行います。

共有分割

共有分割は、複数の相続人で不動産を共有する方法です。相続人たちは、不動産を共同で管理し、利益や費用を分担します。この方法では、不動産を売却せずに共有し続けられますが、相続人間での意見の食い違いや問題が生じる可能性も出てきます。

上記の遺産分割方法は、相続人の状況や希望、人数などに応じて選択されます。適切な方法を選ぶことで、スムーズかつ円満な相続が可能です。

相続した不動産を早期売却するとよい理由

相続した家や土地の売却を検討している方は、できる限り早めに売却するのがおすすめです。相続した不動産は、一定期間内に売却すると税金が安くなる特例が受けられる可能性があります。相続した不動産の売却時に活用できる特例は、以下の2種類です。

取得費加算の特例

相続した不動産を第三者に譲渡した際に適用される特例です。不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、利益に対して所得税や住民税がかかります。取得費加算の特例は、納めた相続税を不動産を売却した際の経費（取得費）として加算できるため、譲渡所得にかかる税金の負担が軽減されます。

3,000万円の特別控除

被相続人の居住用財産を売却した場合、一定の要件を満たすことで最大3,000万円までの譲渡所得税が控除される特例です。不動産の売却価格が3,000万円以下の場合、特例が適用されれば納税額は0円となります。

どちらの特例も、相続開始からおよそ3年以内に売却すると受けられるものです。相続手続きに時間がかかることを想定し、早めに売却の準備を始めることをおすすめします。

相続した不動産を売却する際の注意点

相続不動産の売却は一般的な不動産売却とは異なり、注意すべき点もいくつかあります。トラブルを防ぐために、気を付けておきたい点をご説明します。

相続不動産は名義変更が必要

相続した不動産は、亡くなった方の名義のままでは売却できません。売却するには、不動産の名義を亡くなった方から相続人に変更する手続きが必要です。登記手続きは自分で行うこともできますが、権利関係が複雑な場合などは手間がかかるため、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。

相続人同士で話し合いを十分に行う

相続した不動産の売却においては、相続人同士でトラブルの原因となる可能性があります。例えば相続した実家に思い入れがあるなど、売却に難色を示す相続人がいると、不動産売却がうまく進まないことも考えられます。このようなトラブルを防ぐために、相続人全員で十分に話し合いを行う必要があります。

スムーズに売却してくれる不動産会社を選ぶ

相続した不動産は、相続税の納税や特例が適用される時期に期限があります。その期限内にスムーズに売却するためには、相続不動産の売却に慣れた不動産会社に依頼することが大切です。

秦野市で相続不動産の売却をお考えの方は、秦野市 空き家・土地・戸建て売却相談窓口にご相談ください。相続した不動産や売却困難な事情がある物件も、スムーズに売却できるようにするコンサルティングを得意としています。無料相談・査定依頼はお気軽にお問い合わせください。

不動産会社の選び方や不動産売却の基礎知識

• 不動産売却は誰に相談する？相談できること・不動産会社の選び方
• 相続と不動産売却の基礎知識 売却の流れや早期売却のメリット・注意点など

秦野市で不動産売却・買取は、秦野市 空き家・土地・戸建て売却相談窓口にお任せください。当相談窓口は、不動産売却・買取に特化し、秦野市エリアの幅広い物件（空き家・土地・戸建てなど）の売却に関するご相談を承っております。不動産売却のプロとして、売却のご相談から買取、仲介、有効利用まで、経験豊富なプロがワンストップで対応しますので、初めての不動産売却でも安心です。